תבדקו אם הבניין שלכם לא הפך לפצצת זמן מתקתקת ! מערכות פינוי עשן: הסיכון התפעולי הסמוי שחברות הניהול חייבות להכיר

צילום: נמרוד לוי 

מערכת פינוי עשן היא מערכת שפועלת בשעת חירום. בניגוד למערכות תפעוליות כמו מיזוג או תאורה, היא כמעט ואינה פועלת ביום-יום ולכן נוטה לרדת מסדר היום. המערכת קיימת, אך לא תמיד קיימת אינדיקציה ברורה לגבי טיב תפקודה ומידת מוכנותה לתפקוד שעת חירום.

נקודת הכשל המרכזית

ברוב המקרים, הבעיה המרכזית במערכות פינוי עשן אינה בתכנון המקורי אלא בתחזוקה השוטפת. המערכת אינה מופעלת באופן יומיומי ואין סימנים מקדימים שמעידים על תקלה. לעיתים רק במהלך בדיקות אינטגרציה, או במקרה הגרוע יותר, בזמן אירוע אמת, מתגלים כשלים משמעותיים.

בין התקלות הנפוצות שמתגלות בבדיקות:

• תקלה בהפעלת המפוחים

• כשל מכני או תפעולי במדפי האוורור

• תקלות פיקוד בלוחות החשמל

• מצברים שסיימו את חייהם ואינם מספקים גיבוי

• חסימה של פתחי יניקה או פליטה

• חוסר התאמה בין המערכת לבין אופן השימוש העדכני במבנה, ועוד.

במילים אחרות- המערכת קיימת, אך ברגע האמת אינה מבצעת את תפקידה.

מה למעשה קורה בזמן שריפה?

חשוב לזכור כי מרבית הפגיעות באירועי שריפה אינן נגרמות מהאש עצמה, אלא משאיפת עשן. בעת אירוע אש התנאים במבנה משתנים במהירות, ובתוך דקות נוצרת שכבת עשן חמה וצפופה.

תפקידה של מערכת פינוי העשן הוא לפנות את העשן מהחלל, לאפשר ראות סבירה ולשמור על נתיבי מילוט בטוחים. כאשר המפוחים אינם נכנסים לפעולה או שהמדפים אינם נפתחים כנדרש, העשן נותר בתוך החלל ומצטבר.

התוצאה היא פגיעה חמורה בתנאי הפינוי- הראות נפגעת, חדרי מדרגות עלולים להיחשף לעשן וזמן הפינוי מתארך משמעותית, ויותר מכך- היא עלולה לעלות בחיי אדם! 

מה נבדק לאחר האירוע?

לאחר אירוע שריפה גורמי החקירה אינם בוחנים רק את מקור הדליקה. במקרים רבים נבדקת גם התנהלות התחזוקה של מערכות הבטיחות בבניין.

בין המסמכים הנבדקים:

• יומני תחזוקה מסודרים

• דוחות בדיקה תקופתיים

• בדיקות של מערכות הגיבוי החשמליות

• בדיקות אינטגרציה בין מערכות הבטיחות

• תיעוד שינויים שבוצעו במבנה או במערכות המותקנות בו

חוסר תיעוד מסודר לתחזוקה ולבדיקות התקופתיות, עלול להתפרש כרשלנות תפעולית, גם אם המערכת תוכננה והותקנה באופן תקין במקור.

כשלים שמקורם בניהול שוטף:

חלק מהכשלים אינם נובעים מתקלה טכנית אלא מהחלטות תפעוליות המתקבלות לאורך חיי הבניין. לעיתים מדובר בהחלטות שנועדו לתת מענה לצורכי הדיירים, למשל:

• ניתוק מפוחים בעקבות תלונות על רעש

• השתקת צופרי התרעה לאחר התראות חוזרות

והחלטות אחרות שנוגעות לתפעול שוטף, כמו- 

• שיפוצים במבנה ללא התאמה מחדש של מערכת פינוי העשן

• החלפת לוחות בקרה ללא ביצוע בדיקות אינטגרציה

• דחיית בדיקות תקופתיות מתוך הנחה שהמערכת חדשה ואין צורך בבדיקה

מערכת חירום שאינה נבדקת לאורך זמן אינה יכולה להיחשב מערכת חירום אמינה.

רשימת הזהב של תחזוקה נכונה :

ניהול מקצועי של נכס, מחייב טיפול שוטף וגישה שיטתית לתחזוקת מערכות הבטיחות. על תחזוקה נכונה של מערכת פינוי עשן לכלול:

• בדיקת הפעלה מלאה אחת לחצי שנה

• בדיקה של מדפי האוורור ובדיקה ויזואלית של המערכת

• בדיקת מעבר לגיבוי חשמלי

• בדיקת אינטגרציה עם מערכת גילוי האש

• תיעוד מסודר וחתום של הבדיקות

בבניינים רבי קומות מומלץ לבצע גם בדיקת אינטגרציה מלאה אחת לשנה, כדי לוודא שכל המערכות פועלות יחד בהתאם לתכנון המקורי.

אלו הם למעשה חוקי הזהב להבטחת מוכנות המערכת לשעת חירום, הן ברמת המערכת הבודדת והן בפעולה האינטגרטיבית של כלל מערכות הבטיחות במבנה.

השורה התחתונה:

תחזוקה של מערכת פינוי עשן אינה סעיף טכני שולי, אלא חלק בלתי נפרד מניהול הסיכונים של הנכס. העלות של בדיקות תקופתיות ותחזוקה שוטפת, נמוכה משמעותית מהסיכון התפעולי, המשפטי והתדמיתי שעלול להיווצר במקרה של כשל בזמן אירוע.

עבור חברות ניהול נכסים המשמעות ברורה- מערכת פינוי עשן אינה יכולה להישאר רק על הנייר. בדיקות תקופתיות, תחזוקה מתועדת ובקרה מקצועית הן תנאי בסיסי להבטחת בטיחות הדיירים ותפקוד המערכת בשעת חירום. ליווי מקצועי של גורם המתמחה במערכות פינוי עשן מאפשר לזהות כשלים בזמן, לשמור על תקינות המערכת באופן שוטף, ולהבטיח שהיא תפעל כראוי ברגע האמת.

רוצה להתייעץ לגבי הבניין שלך?

צור קשר בהקדם  9467*